NOTRE GUIDE – IMPÔTS 2024

2023 ayant récemment refermé sa toute dernière page, il est à présent temps de se tourner pleinement sur 2024, et son lot de nouveautés et changements !

Parmi lesquels, nous avons choisi de vous parler aujourd’hui des évolutions concernant nos impôts.

A compter du 1^er janvier, voici les principales informations à retenir :

• Première information, les tranches d’imposition ont été une nouvelle fois revalorisées. Après 5.4 % de revalorisation pour l’année 2023, nous pouvons compter pour 2024, sur une revalorisation des tranches de 4.8 %. Ces revalorisations successives ont pour but de préserver le pouvoir d’achat des ménages, face à la période d’inflation que nous connaissons depuis maintenant bientôt deux ans.
• Deuxièmement, concernant les PER individuel pour les mineurs, deux éléments sont à noter :
  • Il ne leur est désormais plus possible d’ouvrir un PER individuel
  • Ceux disposant déjà d’un PER individuel ne peuvent désormais plus réaliser de versements, et cela jusqu’à leur majorité

Cette règle a été instauré afin de « limiter les comportements d’optimisation fiscale liés à la déductibilité des versements de l’assiette de l’impôt sur le revenu ».

En remplacement, le législateur crée le PEAC (Plan Epargne Avenir Climat), pouvant être souscrit par toute personne physique de moins de 21 ans, mais n’ouvrant pas droit à un avantage fiscal sur les versements.

• Pour finir, le point qui a certainement fait le plus de bruit en fin d’année, le traitement concernant la fiscalité des revenus locatifs.

En effet, le meublé de tourisme (Airbnb en tête) a subi une coupe drastique dans les avantages fiscaux qui lui étaient auparavant octroyés :

• Le plafond permettant de bénéficier du régime du micro BIC a été considérablement abaissé, passant de 77 700 € en 2023, à 15 000 € en 2024 (soit une coupe de 80 % !)
  • L’abattement fiscal a également été revu drastiquement à la baisse, passant ainsi de :
    • 71 % à 30 % pour le meublé de tourisme classé en zone tendue
    • 71% à 51% pour le meublé de tourisme classé en zone non tendue
    • 50% à 30% pour le meublé de tourisme non classé

L’ensemble de l’équipe se tient à votre disposition pour répondre à l’ensemble de vos questions !

Réponse de Stéphane, gérant du cabinet :

Si nous ne devions faire ressortir qu’une seule information de ces mises à jour, c’est le changement drastique et brutal survenu sur l’imposition des revenus locatifs concernant le meublé de tourisme qui doit s’imposer !

Ces changements (qui, au passage, ont été malencontreusement validé par le gouvernement, qui ne souhaitait initialement pas aller aussi loin dans la démarche) vont avoir un impact considérable sur l’ensemble du décor immobilier français.

Tout d’abord, il nous faut comprendre où en est le marché immobilier français dans son ensemble, ainsi que la volonté de l’Etat.

L’objectif initial du gouvernement était d’encourager les propriétaires de biens à les remettre sur le marché de la location résidentielle, qui est aujourd’hui saturé, que ce soit par la montée rapide des taux de financement, qui bloque les ménages dans leur volonté d’acquisition immobilière, ou encore par le parasitage que représentent les locations saisonnières, dans lesquelles les propriétaires voient le parfait moyen de tirer une rentabilité équivalente voire supérieure à la location résidentielle, sur une durée d’occupation plus courte (souvent les périodes estivales ou de vacances de manière générale).

Pour illustrer ce « parasitage », En France, en 2021, ce ne sont pas moins de 500 000 logements qui ont été mis à disposition en location saisonnière.

A l’heure où nous constatons un manque cruel de logements résidentiels en France (estimé à plus d’un million en 2023) et où l’horizon tend à se durcir à court terme, avec l’entrée en vigueur progressive de la loi Climat et Résilience (retrait progressif (sauf travaux de remise à niveau) du marché des « passoires thermiques » (environ 500 000 logements seront impactés à terme par cette règlementation), objectif de « zéro artificialisation nette » des sols d’ici 2050, rendant complexe la construction de nouveaux logements), il est urgent pour l’Etat de donner du souffle à ce marché immobilier résidentiel, notamment donc en s’attaquant à la niche fiscale dite « AirBnB », jugée trop avantageuse pour le propriétaire.

Cependant, si nous nous plaçons à présent du côté du propriétaire bailleur, les conséquences de ces changements vont être extrêmement lourdes !

• Premièrement, si nous nous plaçons d’un point de vue financier :

Prenons l’exemple, pour imager nos propos, d’un propriétaire louant un bien en meublé de tourisme classé, avec un revenu annuel de 20 K€, et imposé dans la tranche à 30 % :

• En 2023, il pouvait bénéficier du régime micro-BIC, avec un abattement de 71% de ses revenus. Le calcul de son impôt généré par ce revenu est donc le suivant :

(20 000 € x 29% x 30%) + (20 000 € x 29% x 17.2%) = 2 737 €

• En 2024, étant au réel, il ne disposera plus de l’abattement. Sans charges à déduire, il aura donc un impôt généré de :

(20 000 € x 30%) + (20 000 € x 17.2%) = 9 440 €

Pour aller plus loin, s’il souhaite réduire son impôt à un montant équivalent à celui payé sur les recettes de 2023, il devra donc pouvoir présenter un montant de charges égal à 14 200 €, ce qui viendrait presque entièrement annihiler son revenu généré…

• Deuxièmement, d’un point de vue organisationnel :

Le régime réel va avoir pour conséquence d’exiger un suivi beaucoup plus précis de la part du propriétaire concernant l’ensemble des charges qu’il pourra déduire. Il faut également prendre en compte la durée d’amortissement des biens qui vont composer ce logement, ce qui peut rapidement devenir complexe en termes de gestion comptable. Les propriétaires risquent donc d’être nombreux à faire appel à un comptable pour les aider dans cette nouvelle démarche.

In fine, nous pouvons donc conclure sur ce sujet que le propriétaire bailleur meublé de tourisme aura le choix entre deux options :

• Accepter cette situation pour l’année 2024 et faire le dos rond, en attendant que le gouvernement corrige (ou non) cette coquille pour l’année 2025
• Prendre un changement de cap, soit en vendant son(es) bien(s), ce qui aurait pour conséquence de venir alimenter un marché de la transaction immobilière pour l’instant encore dans l’impasse, ou encore de transiter vers une location à but résidentiel.