La loi de finances 2025 entraîne un bouleversement pour les investisseurs en location meublée. Si vous possédez ou envisagez d’acquérir un bien sous le régime LMNP, il est essentiel de comprendre les évolutions fiscales qui vont modifier la donne.
Les principaux changements à retenir :
Amortissements réintégrés dans la plus-value de cession
Jusqu’à aujourd’hui, les investisseurs pouvaient amortir leur bien immobilier chaque année, réduisant ainsi leurs revenus imposables. À partir de 2025, ces amortissements devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui augmentera l’impôt à payer. Cela touche particulièrement les biens acquis en régime réel.
Illustration :
Un investisseur achète un bien immobilier à 200 000 € et le loue en meublé sous le régime LMNP au réel.
- Il applique un amortissement comptable de 10 000 € par an pendant 10 ans, soit 100 000 € d’amortissements cumulés.
- Il revend son bien à 300 000 €.
- Avant 2025, la plus-value imposable est calculée sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente :
300 000 € – 200 000 € = 100 000 € (base imposable).
Après la réforme :
- Avec la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, la base imposable n’est plus de 100 000 €, mais de :
300 000 € – (200 000 € – 100 000 € d’amortissements) = 200 000 € (base imposable).
- L’investisseur paiera donc des impôts sur une plus-value de 200 000 € au lieu de 100 000 € auparavant, ce qui double son imposition à la revente.
Impact sur la rentabilité des ventes à court terme
Bien que cette mesure puisse réduire l’attractivité des ventes rapides, elle n’affecte en rien la rentabilité de la location à long terme. Les loyers demeurent faiblement taxés, et la stratégie de conservation à long terme reste intéressante, avec une exonération d’impôt sur la plus-value après 30 ans de détention.
Quels ajustements pour les investisseurs ?
Cette réforme souligne l’importance d’une planification fiscale sur le long terme. Si vous investissez en LMNP ou LMP, il peut être pertinent de revoir votre stratégie pour maximiser les avantages fiscaux. Le choix entre location courte durée et location à long terme aura aussi un impact direct sur la rentabilité.
En résumé :
Les changements apportés par la loi de finances 2025 ne remettent pas en cause l’intérêt des investissements meublés, mais ils demandent une adaptation stratégique. Anticiper la réintégration des amortissements dans les plus-values est essentiel pour optimiser votre rentabilité. Si vous êtes concerné, n’hésitez pas à consulter un expert pour ajuster vos investissements aux nouvelles règles fiscales !
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